不動産クラウドファンディングとは？少額でできる不動産投資「不動産投資型クラウドファンディング」の仕組み・メリットデメリット・おすすめ業者

不動産クラウドファンディングとは？

クラウドファンディングとは？

「クラウド（crowd）」には、「群衆」という意味があります。少額資金の個人投資家の資金を集めることで大きな資金ができるプロジェクトを動かすのが「クラウドファンディング（crowdfundin）」と呼ばれるものです。

クラウドファンディングには

などがあります。

不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングとは

を言います。「不動産投資型クラウドファンディング」「不動産クラファン」などと略して呼ばれることも多いです。

個人投資家がマンションやビルなどの大規模な不動産投資を行うためには、それなりの資金力が必要になります。なかなか、現実的ではないのですが、それを可能にしたのが「不動産クラウドファンディング」です。

という双方のメリットがあり、成立したクラウドファンディングと言えます。

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングの仕組みは、不動産に関連する事業運営者（ディベロッパーや不動産会社など）が個人投資家に投資をしてもらい、その資金を元手に不動産開発や不動産の賃貸運営などをして、運用期間中の賃料収入や売却益を分配金として投資家に戻すという仕組みです。

不動産クラウドファンディングのメリット

１．1万円という少額から気軽に投資できる

ご自身で不動産投資をしようとすると、ワンルームマンション投資ですら、都内であれば1,000万円～2,000万円ぐらいの取得費用が必要になってきます。

銀行からの融資を受けたとしても、実績がなければ7割～8割しか貸してもらえないのが一般的で、200万円～600万円ほどの自己資金は必要になるのです。だからこそ、なかなか不動産投資をしたくても、できない方が多いのです。

しかし、不動産クラウドファンディングであれば

クラウドファンディング会社にもよりますが

とうような少額から不動産投資に参加することができるのです。

２．借金を負う必要はない

前述した通りで、不動産投資を自分でやろうとすると、多くの場合が「融資」に頼る形で不動産を取得します。

不動産という担保があるとはいえ、「融資」＝「借金」ですから、将来や家族への影響、返済できない場合に負債が残ってしまうリスクなどがあるのです。

不動産クラウドファンディングの場合は、借金を負う必要性はありません。これも一つのメリットと言えます。

２．高い利回りが期待できる

日本の銀行に預金しても

というすずめの涙のような利息しか付きません。

不動産クラウドファンディングの利回りは、クラウドファンディング会社や案件によって幅がありますが

という、十分に高い利回りの案件が多く、資産を高利回りで運用することが可能になっています。

３．不動産投資に関して、手間や時間がかからない

自分で不動産投資をしようとした場合、土地の仕入れから、建設・運用・エグジットまでを想定すると

という作業が発生してしまいます。

部分部分は、外注にお願いすることもできますが、自分でやるとなれば、お願いする会社を見つけてきて、指示して、管理するという作業が必要になります。手間や時間が膨大にかかるのは言うまでもありません。

不動産クラウドファンディングであれば「入金するだけ」で投資が可能です。前述した作業は、運用会社がすべてやってくれるのです。

４．元本毀損リスクが低い

不動産クラウドファンディングには

という元本毀損リスクを抑えるための仕組みがあります。

優先劣後出資とは

と分けて出資するのが不動産クラウドファンディングでは一般的です。

ということを意味します。

出資物件が思ったより高く売れずに損失が発生してしまった場合、損失の穴埋めは、運営会社の出資「劣後出資」から充当されることになります。

投資家は、運営会社の「劣後出資」分は、赤字になっても、損はしないことになるのです。

例

となってしまった場合

という内訳であれば、1,000万円の損失は、運営会社の劣後出資1,500万円から補填されるため、投資家の損失はなく、拠出した資金がそのまま戻ってくることになるのです。

仮に

だとしたら、1,000万円の損失は、投資家が被ることになり、拠出した資金の20％が赤字として減り、80％しか回収できなくなるのです。

ユミ先生

一般的に不動産の売却が上手くいかなくなったとしても、不動産の価格が20％～30％も落ちることは考えにくく、運営会社の劣後出資があることで投資家の元本毀損リスクはかなり抑えられるのです。

マスターリース契約

一般的に賃貸で収益を出す形の不動産クラウドファンディングの場合は、入居率によって返金額が変動するのが一般的ですが、「マスターリース契約」がついている不動産クラウドファンディングの場合は、入居率が低くても、空室が多くても、一定の収益は約束される形になるため、想定利回りが変わらないメリットがあります。

「マスターリース契約」では、リスクが抑えられる分、設定される利回りが低い案件が多いです。

不動産クラウドファンディングのデメリットとリスク

１．投資資金が満期までロックされてしまう

不動産クラウドファンディングは

仕組みとなっています。

一般的な投資であれば、株式投資でも、投資信託でも、FXでも、定期預金でも、投資状況が変わって

と思ったときには、自分の意識で途中で売却したり、解約して、資金を手元に戻すことが可能です。

しかし、不動産クラウドファンディングでは

中途解約（途中解約）ができない

のです。

不動産クラウドファンディングでは、契約時にクラウドファンディング事業者（不動産特定共同事業者）と「匿名組合契約」を締結します。この「匿名組合契約」では、「中途解約（途中解約）ができない」事項が入っており、契約上、途中解約はできないので、運用期間が満期にならないと投資資金が戻ってこないのです。

ということを意味します。

２．元本毀損リスクがある

不動産クラウドファンディングは

投資した金額よりも、満期に戻ってくる金額が少なくなってしまう「元本毀損リスク（元本割れリスク）」がある投資です。

株式投資でも、FXトレードでも、元本割れのリスクがありますが、不動産クラウドファンディングでも、同様に元本毀損リスクがある投資となっています。

「元本割れ」になるケースというのは

という2つの条件が重なった時に発生します。

３．配当が無配になるリスクがある

不動産クラウドファンディングでは

となります。

マンションやビルを建てて、そこに入居者、テナントが入ることで賃料が発生し、その賃料の一部が、配当という形で出資者に渡されるのです。

４．レバレッジが効かない

自分で不動産投資をする場合でも、「不動産クラウドファンディング」でも

ぐらいに落ち着きます。

同じような利回りになるのですが、ここには「資金調達でレバレッジをかける」という考え方が抜けています。

自分で不動産投資をする場合、資金の100％を自己資金で捻出するケースは少なく、多くの場合は「銀行からの融資」を行うことで、レバレッジを効かせる形になります。

不動産クラウドファンディングでは、銀行融資がつかえないため、レバレッジが効かないので、すべて自己資金で投資することになり、利回りは5.0％～10.0％の水準におさまってしまうのです。

５．運営会社の倒産リスクがある

出資をする不動産クラウドファンディングの運営会社が倒産してしまうリスクもあります。

不動産クラウドファンディングの運営会社が倒産してしまえば、債権者となる投資家は、運営会社の倒産時の資産を債権者で分割して回収することになりますが、倒産という状態であれば、ほとんど資産が残っていないケースも考えられます。

この場合、元本のほとんどが回収できなくなってしまうのです。

６．不動産という担保があるわけではない

不動産投資を自分で行う場合には、投資の見返りとして「土地・建物」が自分のものになります。※融資を利用する場合は、抵当権が設定されます。

投資が失敗しても、「土地・建物」という資産が手元に残るため、それを売却するなり、別の方法で運用するなり、自己使用するなり、なんらかの利用方法が残り、資産性もあるのです。

不動産クラウドファンディングでは、不動産に投資をするわけではなく、不動産クラウドファンディングというファンドに対して出資する形になるため、自身で不動産の所有権があるわけではありません。

不動産クラウドファンディング業者おすすめランキング

不動産クラウドファンディングのよくある質問