不動産投資成功までの王道パターン。成功例から成功の道筋をイメージする

不動産投資の初心者の方は、成功までの道筋をイメージすることが重要です。最終的な成功イメージを描けないとモチベーションもあがりませんし、成功率も下がってしまいます。

不動産投資家の得られる収入は「インカムゲイン」か「キャピタルゲイン」

インカムゲイン

インカムゲインとは

不動産投資で言えば、毎月入ってくる「家賃収入」がインカムゲインに当たります。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは

不動産投資で言えば、購入した不動産を売却したことによる売却益のことを言います。

不動産投資では

の2つの収入があるのです。

不動産投資の初心者が狙うべきは「インカムゲイン」

不動産投資の魅力でも解説しましたが

です。

ということは

ということになります。

成功例

筆者は、32歳の頃に650万円の戸建てを現金で購入しました。不動産投資の記念すべき1件目です。毎月の家賃収入は、不動産会社の管理費などをのぞいて6.2万円です。

戸建なので一度も退去することもなく、現在、8年が経過しました。

です。ほとんど支払ったお金は回収していることになります。

しかも、一向に退去する気配もなく、今後も、家賃収入の6.2万円が毎月入ってくるのです。（インカムゲイン）

また、土地値も上がっているため、今売却したら、750万円以上では売却できる見込みです。売却したら、＋100万円のの売却益（キャピタルゲイン）が出ます。

あなたの生活の中で、毎月給料とは別に6.2万円の収入があると、生活はどうなるでしょうか？

しかも、この不動産投資では、全部不動産会社にお任せしているので、8年前の購入時しか行ったことはありません。ほぼ放置です。

筆者は、現在は保有不動産を増やし、毎月60万円の収入があります。仕事はしているため、給料もありますが、給料以外に十分な「不労所得」があることで「いつ会社を辞めても良い」「いつ仕事を辞めても良い」というマインドで生活ができています。

余裕があることで仕事を今まで以上に楽しめますし、「腹が立つ仕事相手とは仕事をしない」という判断もできています。

不動産投資をはじめて、8年で毎月60万円の収入というのが、早いのか？遅いのか？はわかりませんが、「豊かな人生」設計に近づいていることは実感しています。

不動産投資の成功パターン

ステップ１．準備をする

不動産投資をはじめるときに準備すべきものは

の3点です。

投資資金

不動産投資の失敗パターンでも紹介したように「資金ゼロ・フルローン」で不動産投資をはじめるのは最悪の選択肢です。

ということを、不動産投資の知識やノウハウがない時期に行うのは自殺行為だからです。

そのための投資資金を貯める必要があります。

物件の相場感

どんなに不動産投資の本を見ても、実際の物件を見に行かないことには、肌間隔の相場感はつかめません。

不動産投資で失敗しやすい投資家は、見ている物件の数、見ている物件の資料（マイソク等）の数が圧倒的に少ないのです。

1件目の物件を持つ前には、100件以上は内見しておくと良いでしょう。

多くの不動産会社との付き合い

不動産会社の営業マンも、数多く知っておくべきです。不動産会社の営業マンにも、良い人、悪い人があり、親切な人も、だました高く売りつけようとしてくる人もいます。

人の目利きをするためには、10人、20人の不動産会社の営業マンと知り合って、話をしておくことが重要です。多くの営業マンと会えば、自然と、誰が嘘をついていて、誰が騙そうとしているのか、がわかってくるはずです。

ステップ２．1戸目の物件を持つ

1戸目の物件の選び方

ことが何よりも重要です。

なぜかというと、どんなに書籍を読み漁っても、結局のところ不動産投資の経験値は、実践でしか身に尽きません。

不動産投資の経験値が少ないと、どうしても失敗するリスクは上がるため

失敗してもダメージが少ない小規模な物件を購入し、

までの一連の流れをやってみることがまずは重要なのです。

小規模な物件であれば、現金で購入することもできますし、融資を受けたとしても融資率は半分以下に抑えられるはずです

小規模な物件というのは、300万円～700万円までの物件のことを言います。

おすすめは「中古区分マンション」か「中古戸建」

300万円～700万円の価格帯が合致するのは「中古」物件のみです。

地方の外れであれば、新築もターゲットになるかもしれませんが、できるだけ空室リスクを避けるためには、都心部の中古物件がおすすめです。

中古物件には

があります。

どちらもメリットデメリットがありますが、初心者には入りやすい物件ですので、どちらも良いとは思います。

中古区分マンションのメリット

中古区分マンションのデメリット

中古戸建てのメリット

中古戸建てのデメリット

この時点の収益例

1戸目

ステップ３．2戸目、3戸目の物件を持つ

2戸目、3戸目も、1戸目と同じ小規模な金額の中古区分マンション、中古戸建てをおすすめします。

1戸目で経験をしたからと言って、いきなり1棟アパート、1棟マンションに進むほどのノウハウはないからです。

2戸目、3戸目も、できるだけ現金で購入することをおすすめします。

この時点の収益例

1戸目、2戸目、3戸目の合計

ステップ４．中古の1棟アパートを持つ

3戸の中古物件を保有していると、それだけである程度の資産と経験を持っていることになります。

つまり、銀行からの融資を引きやすい属性に近づいているということを意味します。

頭金は2割～3割入れて、残りは銀行の融資で借り入れをして、中古の1棟アパートの投資に進みます。

購入金額は、2,000万円～3,000万円のものがおすすめです。

3戸の中古物件があるからこそ、銀行の融資条件も良くなり、万が一、アパートで空室が予想以上に発生したり、アパートの修繕費用が予想以上に高額になったりしても、中古物件を売却すれば、資金を捻出することができるので、大きなリスクにはならないのです。

この時点の収益例

1戸目、2戸目、3戸目の合計

中古アパート

ステップ５．新築の1棟アパートを持つ

3戸の中古物件と1棟アパートを持ち、全体で4,000万円の資産をもっているじょうたいになれば、新築の1棟アパートという選択肢も出てきます。

新築の1棟アパートになると「土地探し」「どういう物件を作るのか？」「ターゲットをどうするのか？」など、賃貸募集の実績がない状態での企画能力・マーケティング能力が必要になってきます。

5,000万円～8,000万円程度の新築アパートを企画し、不動産経営をはじめます。

この時点の収益例

1戸目、2戸目、3戸目の合計

中古アパート

新築アパート

ステップ６．規模を拡大する

新築アパートを何棟も増やしていく戦略でも良いですし、新築マンションや新築ビル、店舗賃貸にチャレンジしても良いですし、今までの経験上、自分が一番成果の出る分野で、規模の拡大を狙います。

これが不動産投資の王道の成功パターンです。

まとめ

ステップ6まで来るのには、最短でも10年ぐらいの時間はかかるかもしれませんが、リスクを極力減らして、段階的にステップアップしていくことが不動産投資を成功させる上では重要になります。

知識もない、ノウハウもない、信用もない、段階で、頭金0円でフルローンの投資話に飛びついても、成功することはほとんどありません。「かぼちゃの馬車」「スルガ銀行の不正融資事件」なども、段階を踏まずに不動産投資の美味しいところだけを得たいと思った方が失敗しているのです。

じっくりと時間をかけて、リスクを極力減らしながら、着実に不動産投資の知識と経験を増やし、それと合わせて、不動産投資の保有資産の額を積み上げていけば良いのです。